一、基本案情

2014年9月23日，甲公司與乙公司、丙公司、丁公司、薛某、趙某、許某簽訂《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定甲向乙公司轉(zhuǎn)讓J風(fēng)景項(xiàng)目，并約定了雙方的權(quán)利及義務(wù)。2015年12月10日，A置業(yè)公司取得該項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；2015年12月24日，A置業(yè)公司取得該項(xiàng)目的《建筑工程施工許可證》。之后，A置業(yè)公司開發(fā)完成J風(fēng)景項(xiàng)目。因在項(xiàng)目履行中產(chǎn)生糾紛，乙公司起訴，要求確認(rèn)上述《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效，并要求甲公司賠償損失、支付違約金等3017萬(wàn)元。甲公司又提起反訴，要求乙公司支付違約金500萬(wàn)元。一審法院查明，因甲公司和乙公司分別實(shí)施了其他民事行為，對(duì)于雙方之間《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的履行發(fā)生了巨大的影響，但該《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是合法有效的，對(duì)乙公司的賠償損失等請(qǐng)求不予支持，對(duì)甲公司主張違約金不予支持。后乙公司與甲公司均對(duì)一審判決不服，提起上訴。

二、裁判要旨

山東省高級(jí)人民法院（2021）魯民終407號(hào)判決書認(rèn)為，“對(duì)于案涉《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的效力問(wèn)題，乙公司上訴主張?jiān)搮f(xié)議無(wú)效，主要理由為該協(xié)議違反了《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、第四十條的規(guī)定。與乙公司等簽訂《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時(shí)，甲公司尚未取得該項(xiàng)目的土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也未繳納土地出讓金。但根據(jù)經(jīng)審理查明的事實(shí)，乙公司基于該協(xié)議又將案涉項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給了A置業(yè)公司，A置業(yè)公司已經(jīng)辦理了案涉土地建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，開發(fā)完工J風(fēng)景項(xiàng)目。因本案爭(zhēng)議的合同為項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，本案中無(wú)證據(jù)證實(shí)該轉(zhuǎn)讓行為違反了國(guó)家法律和行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，該協(xié)議已經(jīng)實(shí)際履行并由A置業(yè)公司作為受讓人辦理了合法的項(xiàng)目手續(xù)，已經(jīng)開發(fā)完工，該協(xié)議依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。乙公司在一審中主張確認(rèn)案涉《項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效，二審中主張?jiān)搮f(xié)議無(wú)效，并主張另案已認(rèn)定協(xié)議有效的判決正在再審期間請(qǐng)求中止申請(qǐng)，不應(yīng)予以準(zhǔn)許。

三、相關(guān)法條

《民法典》

第一百五十三條 違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無(wú)效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無(wú)效的除外。

違背公序良俗的民事法律行為無(wú)效。

第五百八十五條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

第四十條 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。