一、《國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱辦法）的適用范圍？

辦法適用于山東省范圍內(nèi)（不含青島市）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理工作。

二、辦法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理有什么具體要求？

辦法第六條依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函〔2016〕309號(hào)）等規(guī)定，明確“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工許可后30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送土地增值稅項(xiàng)目登記信息，并在每次轉(zhuǎn)讓（預(yù)售）房地產(chǎn)時(shí)，按月報(bào)送項(xiàng)目的進(jìn)度和變化情況”。

三、如何確定土地增值稅清算單位?

辦法第七條規(guī)定“土地增值稅以政府規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)連續(xù)24個(gè)月內(nèi)規(guī)劃、施工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可將相關(guān)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合并為一個(gè)單位進(jìn)行清算”。

舉例說明：某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)后，取得建設(shè)用地規(guī)劃許可，后續(xù)報(bào)建取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，如果連續(xù)24個(gè)月取得多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，并進(jìn)行施工建設(shè)的，可將多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合并為一個(gè)單位進(jìn)行清算。

四、如何確定普通住房標(biāo)準(zhǔn)？

根據(jù)《山東省財(cái)政廳 山東省地方稅務(wù)局 山東省建設(shè)廳關(guān)于公布山東省享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》（魯建房字［2005］27號(hào)）規(guī)定“我省確定享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)為同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，上浮比例不得超過20%”。

五、土地增值稅預(yù)征率和核定征收率是怎么規(guī)定的？

辦法第十二條規(guī)定“普通住宅預(yù)征率2%-3%、非普通住宅預(yù)征率2%-3%、其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率2%-4%。各市稅務(wù)局在上述規(guī)定的幅度內(nèi)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率，并報(bào)省稅務(wù)局備案”。

辦法第三十八條規(guī)定“普通住宅核定征收率5%,非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)核定征收率6%”。

六、哪些收入暫不預(yù)征土地增值稅？

為支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，辦法將暫不預(yù)征范圍擴(kuò)大為“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，棚戶區(qū)改造安置住房、危舊房改造安置住房等取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅”。

七、辦法第十六條第(一)項(xiàng)“已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”和本條第(二)項(xiàng)“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”起始時(shí)間在具體工作中該如何掌握?

“剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已售建筑面積、視同銷售面積以及用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項(xiàng)目總可售建筑面積×100%≥85%”。

“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”起始時(shí)間為清算項(xiàng)目最后一份預(yù)售許可證首次取得時(shí)間。

八、如何判定房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低具有正當(dāng)理由？

辦法第二十七條規(guī)定“對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低的以下情形，可視為有正當(dāng)理由”：

1.法院判決或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；

2.采取政府指導(dǎo)價(jià)、限價(jià)等非市場(chǎng)定價(jià)方式銷售，能提供相關(guān)主管部門資料證明的；

3.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。

九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與政府約定的項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)配建房并無償移交政府指定單位的，收入和成本如何確定？

辦法第二十八條規(guī)定“對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地招拍掛環(huán)節(jié)，與政府約定在項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)配建房并無償移交政府指定單位的，土地增值稅應(yīng)按照不含增值稅收入確認(rèn)收入”。

辦法第二十九條規(guī)定“對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地招拍掛環(huán)節(jié)，與政府約定在項(xiàng)目?jī)?nèi)建設(shè)配建房并無償移交政府指定單位的，建設(shè)配建房發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，作為土地成本在土地增值稅清算中予以扣除”。

十、辦法第二十九條規(guī)定“...隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購(gòu)成本允許扣除”，可移動(dòng)家電家具、裝飾品等該如何處理？

裝修是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達(dá)到一定的環(huán)境要求，使用建筑裝飾材料，對(duì)建筑物、構(gòu)筑物的外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動(dòng)?？梢苿?dòng)家電家具、日用品、可移動(dòng)裝飾品等不屬于裝修范圍，也不屬于土地增值稅征收范圍，因此在清算時(shí)其采購(gòu)成本不允許扣除。本著收入成本配比原則，在清算時(shí)按采購(gòu)原價(jià)在收入中同時(shí)剔除。

十一、同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在實(shí)際工作中該如何掌握?

辦法第二十九條規(guī)定“同時(shí)開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，滯后建設(shè)的公共配套設(shè)施按照受益對(duì)象分?jǐn)偪鄢薄?/span>

十二、屬于多個(gè)清算單位共同的土地成本和其他成本費(fèi)用，如何扣除？

   辦法第三十條第五款規(guī)定“屬于多個(gè)清算單位共同的土地成本，原則上應(yīng)按清算單位占地面積占土地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂o法取得清算單位占地面積的，按清算單位規(guī)劃建筑面積占總規(guī)劃建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂薄?/span>

“屬于多個(gè)清算單位共同的其他成本費(fèi)用，按清算單位規(guī)劃建筑面積占規(guī)劃總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂薄?/span>

十三、同一清算單位中的土地成本、其他共同成本，如何扣除？

辦法第三十條第六款規(guī)定“同一清算單位中的土地成本、其他成本費(fèi)用，按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。?duì)于清算項(xiàng)目能夠提供獨(dú)立的土地出讓合同、劃撥協(xié)議、投資協(xié)議的，土地成本可直接歸集到受益對(duì)象”。    

十四、室內(nèi)精裝修成本如何扣除？

辦法第三十條第七款規(guī)定“對(duì)于單獨(dú)簽訂裝修合同、單獨(dú)結(jié)算、有明確受益對(duì)象的室內(nèi)精裝修成本，可直接歸集”。

十五、利用地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入和發(fā)生的成本支出，如何扣除？

辦法第三十二條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入，不征收土地增值稅，在清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本”。

“不予扣除的成本=測(cè)繪報(bào)告確定的地下人防設(shè)施建筑面積÷測(cè)繪報(bào)告確定的總建筑面積×建筑安裝工程費(fèi)（不包含有明確受益對(duì)象的室內(nèi)精裝修成本）”。

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將地下人防設(shè)施無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除”。

十六、購(gòu)買在建項(xiàng)目進(jìn)行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓，如何扣除？

由于在建工程出讓方在出讓在建工程土地增值稅清算時(shí)，相應(yīng)的土地和開發(fā)成本已經(jīng)加計(jì)扣除，為避免重復(fù)扣除，辦法第三十三條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買在建項(xiàng)目后，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，在清算時(shí)，其購(gòu)買在建項(xiàng)目所支付的價(jià)款和契稅允許扣除，但不得作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按比例計(jì)算扣除以及加計(jì)20%扣除的基數(shù)。后續(xù)建設(shè)支出的扣除項(xiàng)目處理按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。

十七、符合什么條件，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行核定征收？

辦法第三十五條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收”：

1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

4.符合土地增值稅清算條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

5申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

十八、核定征收土地增值稅的具體方法？

辦法第三十七條規(guī)定“對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行核定征收時(shí)，應(yīng)分別核定收入或者扣除項(xiàng)目金額，確定增值額，按照適用稅率計(jì)算土地增值稅”。其中：

1.收入核定方法和順序：一是按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；二是由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

2.土地價(jià)款核定方法和順序：一是土地管理部門提供的土地價(jià)款證明，契稅完稅憑證，人民法院判決、裁定的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格，人民法院執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)拍賣的土地成交價(jià)格等；二是當(dāng)年度同類地段交易價(jià)格；三是當(dāng)年度同類地段基準(zhǔn)地價(jià)。

3.四項(xiàng)成本（前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用）單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)核定方法：一是參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素核定；二是參照已完成清算審核的同期同類項(xiàng)目清算數(shù)據(jù)核定。

十九、土地增值稅清算稅款的補(bǔ)繳和退稅期限是如何規(guī)定的？

辦法第四十條規(guī)定“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的補(bǔ)繳稅款期限原則上不得超過90日。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出退稅申請(qǐng)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理退稅申請(qǐng)之日起90日內(nèi)辦理退還手續(xù)”。

二十、清算繳納的土地增值稅可以追溯調(diào)整嗎？

辦法第四十二條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自結(jié)算繳納土地增值稅清算稅款之日起三年內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)一次性提出申請(qǐng)，調(diào)整清算稅額，退還多繳的土地增值稅稅款：一是清算時(shí)未取得合法有效憑證而在清算后取得的；二是清算時(shí)未支付款項(xiàng)而在清算后支付的；三是清算時(shí)應(yīng)分?jǐn)偟珜?shí)際未能分?jǐn)偟墓餐某杀举M(fèi)用，清算后能夠按照受益對(duì)象、采用合理的分配方法分?jǐn)偟摹薄?/span>